부동산 경매 권리 분석 요약

매각물건 명세서 확인

매각물건 명세서 중요 문구 확인

매각물건 명세서 : 경매 절차가 진행되는 부동산과 관련해 신고된 내역이나 조심해야 할 부분에 대해 설명해주는 장표

 

상기 매각 물건 명세서 상 "등기된~소멸되지 아니하는 것"이라는 문구가 있는지 확인한다. 해당 문구가 비어 있으면 등기부상 권리들은 낙찰과 동시에 전부 말소 되어 낙찰자에게 깔끔하게 이전된다. 하지만 그 란에 선순위 가등기 / 가처분 등이 기재되어 있으면그 권리는 말소가 안되므로 조심해야 한다.

 

말소 기준 권리 (소멸 기준)

말소기준권리(소멸기준권리)란 권리분석의 기준이 되는 권리.
등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됨

• 저당권 (근저당권)
• 압류 (가압류)
• 강제경매 기입등기(등기부상 '경매개시결정')
• 담보가등기(등기부상 '소유권이전청구권가등기'로 표시

 

말소 기준 권리 X

• 가처분
• 보전가등기 : 선 순위인 보전가등기는 낙찰 및 소유권 이전 후에도 소유권을 빼앗아갈 수 있는 무서원 권리

 

임차인 대항력 분석

• 대항력 : 쉽게 말해 부동산의 소유자 및 제 3자로부터 임차인이 현재 거주하고 있는 집에서 버틸수 있는 권리
  • 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력 발생
• 우선변제권 : 경매가 진행될 때 배당에 참여해 임차인이 자신의 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리
  • 우선변제권을 갖기 위해서는 확정일자를 받아야 함
• 최우선 변재권 : 소액 임차인에게 가장 먼저 배당이 돌아가도록 만든 특별법.
  • 선순위 채권자 보다 우선하여 소액 임차인이 배당 받으며, 여기서 중요한점은 낙찰자가 납부한 낙찰대금으로 임차인에게 배당을 해주기 때문에 오히려 명도면에서 유리

임차인 대항력 분석의 핵심은, 임차인의 전입신고일자 / 확정일자가 말소기준권리 보다 이전에 있는지 이후에 있는지 확인 하는것, 그리고 배당 요구가 있었는지를 판단하는 것

 

대항력 있는 Case 분석

• 임차인 대항력이 있으나 안전한 경우
  • Case 1 : 전입 신고 / 확정일자가 말소기준권리(근저당 등) 보다 빠르면서, 배당요구 있음(배당요구일이 배당요구종기일보다 빠름)
    => 낙찰 금액을 근저당권보다도 선순위인 임차인이 모두 배당 받고, 말소기준권리 (근저당 등)은 모두 소멸
    => 임차인 전세 보증금 만큼 낙찰가가 충분히 높다면 문제 없음으며, 낙찰 금액을 모두 임차인이 배당 Case임.
• 임차인 대향력 있으면서 위험한 경우
  • Case 2 : 전입 신고가 말소기준권리 보다 빠르지만, 확정일자는 없거나 말소기준권리보다 늦음 (배당요구 X)
    => 낙찰자가 전세 보증금까지 별도로 인수하게 되어, 위험한 물건
• 임차인 대항력 있으나, 경우에 따라 괜찮은 경우
  • Case 3 : 전입 신고 일자가 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구 없으나, 임차인이 경매 신청한 경우 배당요구 있
               는 것으로 본다.
    => 이 경우는 좀더 실 사례 중심으로 확인 필요 (명확해 지면 본 블로그 업데이트 필요)
  • Case 4 : 전입 신고가 말소기준권리 보다 빠르지만, 확정일자는 없거나 말소기준권리보다 늦음 (배당요구 O)
               and 임차인이 최우선변재권에 대항 되는 경우
    =>  임차인 최우선 변재 조건에 따라, 일부 금액을 말소기준권리 보다 선순위로 변재 받을 수 있기에, 임차인
          보증금 중 최우선 변재 금액을 제외한 나머지금액을 인수 하더라도 충분히 수익이 되는 낙찰가인 경우에
          는 괜찮은 물건

임대차보호법 최우선변재금액 표

* 전입신고 일자 : 근저당 대비 빠른지 유무에 따라 대항력의 기준이 됨.

* 확정 일자 : 배당 우선 순위의 기준이 됨.

 

# 중요 참고 자료 (매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인) :

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2#copyAddress

 

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# 참고자료

• https://m.blog.naver.com/ceciliadream/221526134286
• https://ramideunioni.tistory.com/3
• https://goodyoo.tistory.com/68
• 저는 부동산 경매가 처음인데요 서적